Dalam sebuah proyek pembangunan, ketika kontraktor sudah ditentukan melalui penunjukan langsung maupun proses tender, antara pihak owner/client dan kontraktor akan diikat dalam sebuah kontrak kerja. Kontrak pengerjaan konstruksi ini berupa dokumen tertulis yang berisi tentang hak dan kewajiban kedua belah pihak beserta penanganan risiko dari proyek pembangunan. Sangat penting untuk kedua belah pihak untuk memahami isi kontrak sepenuhnya dikarenakan proyek konstruksi merupakan pekerjaan dengan resiko yang tinggi.

Pengerjaan proyek konstruksi, hal itu tidak terlepas dari kontrak konstruksi yang berlaku di indonesia. Adapun Jenis-jenis kontrak dibawah ini diambil dari Kepper 80 Tahun 2003. Namun Keppres tersebut telah diganti dengan Perpres Nomor 54 Tahun 2010 dan yang terbaru yaitu Perpres Nomor 70 Tahun 2012.

Kontrak Konstruksi adalah suatu keterikatan hubungan antara owner dengan penyedia jasa konstruksi atau kontraktor yang tertulis dalam suatu dokumen kontrak. Pada dokumen kontrak konstruksi ini akan terdefinisi hak dan kewajiban masing-masing pihak. https://muisdikakarya.com/kontraktor-bangunan/

Secara umum, fungsi dari Kontrak Konstruksi adalah sebagai berikut.

  • Sebagai tanda legal untuk para pihak-pihak yang terlibat dalam melakukan kewajibannya masing-masing
  • Menentukan jenis-jenis kegiatan pekerjaan serta prosedur yang digunakan 
  • Menentukan spesifikasi standar serta kualitas material/tenaga kerja/peralatan.
  • Mendefinisikan resiko-resiko serta penanggulangannya

Jenis-jenis Kontrak Konstruksi

  • Unit Price Contract (Kontrak Harga Satuan)
  • Cost-Plus Contract (Kontrak Biaya Plus Jasa)
  • Lump Sum Contract (Kontrak Biaya Menyeluruh)

Penentuan jenis kontrak konstruksi akan ditentukan berdasarkan sifat proyek dan kebutuhan owner

Unit Price Contract (Kontrak Harga Satuan)

Kontrak harga Satuan

Dalam kontrak ini, pihak kontraktor hanya menentukan harga satuan pekerjaan untuk biaya semua jenis pekerjaan yang mungkin dikeluarkan termasuk biaya overhead dan keuntungan. Biasanya, kontrak ini digunakan jika kuantitas aktual dan masing-masing item pekerjaan sulit untuk diestimasi secara akurat sebelum proyek dimulai.

Pemilik dan kontraktor akan melakukan opname atau pengukuran bersama terhadap jumlah bahan yang terpasang untuk menentukan kuantitas pekerjaan yang sesungguhnya. Kelemahan dari jenis kontrak ini yaitu pemilik tidak dapat mengetahui secara pasti biaya aktual proyek hingga proyek itu selesai.

Jenis kontrak ini menentukan harga satuan untuk setiap pekerjaan yang ada. Seluruh harga satuan untuk berbagai jenis pekerjaan ditentukan sebelum mulainya proses konstruksi. Owner terlebih dahulu mengestimasi jumlah unit yang diperlukan untuk setiap elemen pekerjaan. Kontraktor hanya akan menentukan harga lelang dalam satuan unit untuk berbagai item pekerjaan, mencakup material dan peralatan.

Jenis kontrak ini biasanya digunakan untuk jenis proyek yang sulit untuk menentukan jumlah kebutuhan material yang diperlukan, atau memiliki akurasi yang rendah dalam penentuan materialnya. Sehingga, biaya proyek yang sebenarnya hanya akan diketahui apabila proyek telah selesai dibangun. Renegoisasi harga per satuan unit dapat dilakukan apabila estimasi jumlah unit awal tidak sama dengan kondisi aktual setelah proyek selesai. Benefit bagi pihak kontraktor sudah dimasukan dalam harga satuan.

Cost-Plus Contract (Kontrak Biaya Plus Jasa)

Kontrak Biaya Plus Jasa

Pada Cost-Plus Contract, biaya yang dikeluarkan oleh kontraktor selama pembangunan proyek akan diganti oleh owner termasuk biaya overhead. Keuntungan atau profit untuk kontraktor yang telah menyediakan jasanya juga akan diberikan oleh owner sesuai kesepakatan. Kontrak jenis ini biasanya dipakai saat biaya aktual proyek sulit diestimasikan, digunakan untuk proyek swasta serta tidak ada pelelangan.

Dalam kontrak ini, kontraktor akan menerima pembayaran atas pengeluarannya, ditambah dengan biaya untuk overhead dan keuntungan. Besarnya biaya overhead dan keuntungan biasanya dihitung berdasarkan presentase biaya yang akan dikeluarkan kontraktor.

Yang menjadi kelemahan jenis kontrak ini, hampir sama dengan jenis kontrak harga satuan dimana pemilik tidak dapat mengetahui biaya aktual proyek yang akan dilaksanakan. Biasanya, kontrak jenis ini dipakai jika proyek tersebut harus diselesaikan dalam waktu yang singkat sementara rencana dan spesifikasinya belum dapat diselesaikan.

Lump Sump Contract (Kontrak Biaya Menyeluruh)

Kontrak Biaya Menyeluruh

Jenis kontrak ini paling sering digunakan. Lump Sum Contract juga seringkali disebut dengan fixed-price, dimana nilai kontrak sudah final dan tidak dapat diubah. Waktu penyelesaian proyek sudah ditentukan dan tidak diperbolehkan ada pekerjaan tambah kurang.
Oleh karena itu, estimator dari pihak konstruksi harus benar-benar profesional. Namun, apabila memang perlu melakukan perubahan, kontraktor perlu negoisasi kembali dengan owner dan akan diatur dalam kontrak yang baru apabila owner menyetujui.

Jenis kontrak ini beresiko bagi kontraktor karena dapat mengalami kerugian jika terjadi kendala. Apabila terjadi perubahan dalam kontrak, perlu dilakukan negosiasi antara pemilik dan kontraktor untuk menetapkan besarnya pembayaran (baik tambah maupun kurang) yang akan diberikan kepada kontraktor terhadap perubahan tersebut.

Kontrak jenis ini hanya bisa diterapkan apabila ada perencanaan yang telah benar-benar selesai, dimana kontraktor sudah dapat melakukan estimasi kuantitas secara akurat. Biasanya pemilik proyek dengan jumlah anggaran yang terbatas akan memilih jenis kontrak ini karena merupakan satu-satunya jenis kontrak yang memberi nilai pasti terhadap biaya yang akan dikeluarkan.